Ngày 21 tháng 05 năm 2007, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD (“Thông tư 13”) hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. Thông tư có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

Thông tư 13 hướng dẫn chi tiết một số qui định của Nghị định 153, bao gồm: trình tự thủ tục xác nhận vốn trong kinh doanh bất động sản; Một số nội dung về chuyển nhượng dự án; Hướng dẫn về sàn giao dịch bất động sản và Cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi xin đề cập đến qui định về trình tự, thủ tục xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.

Xác nhận Vốn pháp định

Theo qui định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Theo hướng dẫn tại Thông tư 13 trình tự thủ tục xác nhận số vốn pháp định như sau:

Đối với doanh nghiệp đăng ký thành lập mới hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thì cần có văn bản xác nhận về vốn, bao gồm: (i) Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với Công ty Cổ phần và thành viên sáng lập Công ty TNHH có hai thành viên trở lên hoặc quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với Công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với Công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân; (ii)Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt nam về số tiền ký qũy của thành viên sáng lập. Số tiền ký qũy tối thiểu phải bằng vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh. (iii) Trong trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Việt nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.

Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện tại của chủ sở hữu của doanh nghiệp đó ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký gần nhất hoặc năm liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định theo qui định tại Nghị định 153 là 6 tỷ đồng.

Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn Điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định, kể cả doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh trước ngày Nghị định 153 có hiệu lực. Các tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.

Sàn giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bất động sản giao dịch phải đủ các điều kiện theo qui định của pháp luật mới được bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản. Doanh nghiệp có thể tự thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do các doanh nghiệp khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin của bất động sản, bao gồm: loại bất động sản, vị trí bất động sản, qui mô, diện tích của bất động sản và thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ.. (nếu có). Thời hạn công khai tại sàn giao dịch thực hiện tối thiểu 07 ngày. Trong thời hạn nêu trên các thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng… bất động sản phải được đăng tải trên báo địa phương trong 03 số liên tiếp và đăng tải 01 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án. Khi hết thời hạn công khai, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được ủy quyền) được thực hiện giao dịch. Trong trường hợp cùng một loại bất động sản có từ hai khách hàng đăng ký mua trở lên hoặc khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được ủy quyền) phải thực hiện việc lựa cho khách hàng theo hình thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận theo qui định của pháp luật. Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua sàn Bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin như vừa đề cập ở trên. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng qui định của pháp luật.