• Thời hạn thuê lớn hơn 75% thời gian vòng đời hữu dụng của tài sản
• Hợp đồng thuê có thỏa thuận một quyền chọn mua tài sản đó với giá thấp hơn giá trị thị trường
• Quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho người đi thuê vào cuối thời gian thuê
• Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán cho hoạt động thuê tài sản này phải lớn hơn 90% tổng chi phí ban đầu của tài sản

Theo quan điểm của  tiêu chuẩn kế toán GAAP, một hoạt động thuê như thế sẽ được xác định là người đi thuê mua tài sản và phải  được vốn hóa vào bảng cân đối kế toán của người đi thuê.

Trong khi đó, thuê hoạt động là loại hoạt động thuê tài sản trong thời gian khá ngắn so với vòng đời hữu dụng của nó. Thí dụ một chiếc máy  bay có đời sống kinh tế là 25 năm thì có thể được một hãng hàng không thuê hoạt động trong 5 năm. Nói đơn giản thì ngoài những tiêu chuẩn ở trên ra, các hoạt động thuê tài sản khác là thuê hoạt động. Và theo tiêu chuẩn kế toán GAAP thì thuê hoạt động không phải đưa vào bản cân đối kế toán của người đi thuê.

Sự khác nhau giữa thuê tài chính và thuê hoạt động này dẫn đến một số doanh nghiệp sẽ
“phù phép” biến thuê tài chính thành thuê hoạt động để đưa ra ngoài bảng cân đối kế toán. Đó thường là các doanh nghiệp có tỷ số nợ quá cao và không thể giảm xuống. Tỷ số nợ quá cao dẫn đến sự nghi ngờ về khả năng trả nợ của doanh nghiệp và khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu lo lắng về tỷ số nợ này sẽ tạo áp lực cho doanh nghiệp phải giảm tỷ lệ nợ xuống. Do đó việc “phù phép” biến thuê tài chính thành thuê hoạt động để đưa ra ngoài bảng cân đối kế toán có thể được áp dụng để doanh nghiệp giảm tỷ lệ nợ hiện hành.